Строительный бум в Бишкеке – яркий индикатор развития экономики. Рынок элитной недвижимости развивается в основном за счет частных инвестиций, а также дольщиков, скупающих квартиры еще до начала строительства. Но каково участие государства в этой сфере? Об этом ИА «24-kg.com» беседует с заслуженным строителем, главой Союза строителей КР Аскарбеком Молдобаевым.
- Каков уровень участия государства в обновлении жилого фонда?
- Этого участия практически нет. Государство строит дома только для силовых структур. В частности, в настоящее время в жилмассиве «Кок-Жар» ведется строительство домов для МВД и СНБ, а не так давно передан дом служащим Минобороны.
Надо сказать, что если бы государство участвовало в градостроительстве, то стоимость квадратного метра жилья была бы ниже.
- Насколько?
- Можно ожидать снижения на 15-20 процентов.
- А что подразумевается под участием?
- В первую очередь это выделение земельных участков под строительство жилья на льготных условиях и обеспечение этих участков необходимыми коммуникациями – подведением тепла, газа, воды, электричества, канализации, а также дорог. Кроме того, государство должно участвовать в софинансировании работ по реконструкции магистральных коммуникаций, жестко контролировать использование средств и не позволять поставщикам ресурсов перекладывать свои обязанности по надлежащему содержанию инженерных сетей на плечи застройщиков.
Во-вторых, государственные органы должны обеспечить разработку и реализацию градостроительной документации – генпланов, планов застройки и детальной планировки, без которых сегодня не должны начинаться работы по возведению любого здания.
В-третьих, местные власти не ведут разъяснительную работу среди населения. Ситуация такова, что зачастую наши граждане очень хорошо знают свои права и совершенно забывают об обязанностях, а при отсутствии достоверной информации возникают поводы для возмущения, порой совершенно необоснованные. Разрешение конфликтных ситуаций, опять же, переложено на застройщика. Пользуясь этим, многие владельцы старой недвижимости, попадающей в зону застройки, непомерно завышают ее стоимость. Поэтому в Бишкеке и ведется точечная застройка, и рядом с современными зданиями красуются дома-развалюхи, по стоимости равные элитным домам. Поэтому и не обеспечивается планомерная реконструкция жилых районов, кварталов с созданием необходимой современной инфраструктуры.
Вот в этом, о чем я сказал выше, и необходимо участие государства.
- При каких условиях будет развиваться ипотека?
- Для ипотеки нужны длинные деньги, так как длительность проекта – до 10 лет. Она будет развиваться, если процентная ставка будет не выше 5 процентов. Даже при 7 процентах выплачивается в полтора раза больше рыночной стоимости. Одно из предложений, которое было озвучено в правительстве, - рассмотреть возможность использования части средств Кыргызско-Российского фонда для развития ипотеки.
- Как отразится на строительной сфере вступление Кыргызстана в ЕАЭС?
- Пока точно сказать никто не может. Если сегодня Кыргызстан как член ВТО пользуется нулевой таможенной ставкой при ввозе стройматериалов, то при вступлении в ЕАЭС ставка на импортируемые из дальнего зарубежья товары поднимется. Это повлияет на себестоимость квадратного метра жилья. Подорожает отделка квартир, поскольку практически все отделочные, электротехнические, сантехнические материалы и изделия поставляются из Турции, Европы, Китая. Изменение цен в меньшей степени повлияет на возведение каркаса дома, где в основном используются бетон, арматура, лесоматериал – те товары, которые поставляются из России.
Но надо признать, что хотя строительство многих объектов продолжается, продажи упали. Покупательская активность немного снизилась. На это, по всей видимости, повлияло колебание курса доллара и рубля. Но строители не теряют оптимизма, потому что рынок жилья всегда был востребован. По данным Нацстаткома, только за один квартал прошлого года в республике сдано в эксплуатацию 147 многоквартирных домов.
- Некоторые объекты вызывают сомнение в их надежности. Функции надзора переданы в Госэкотехинспекцию, она образована всего три года назад, и в ней частенько жалуются на нехватку специалистов. Считаете ли вы, что контроль ведется на должном уровне?
- В советское время были очень жесткие требования. Основой контроля был авторский надзор, затем технический надзор заказчика и со стороны подрядчика. Это был трехступенчатый контроль, в котором задействовали 7-8 человек. Госконтроль мог проводиться внезапно, проверялось все – акты работ, качество материалов, сертификаты. При каждой строительной организации раньше была своя служба качества, своя лаборатория. Принимался поэтапно каждый этаж здания. Была высокая ответственность со стороны самого подрядчика.
Надо отметить, что в последние годы контроль госорганов за строительством значительно усилился, причем не только со стороны архитектурно-строительного надзора. К сожалению, попадаются недобросовестные застройщики, нарушающие и правила застройки, и требования к качеству и безопасности строительства.
- В одной из многоэтажек, о строительстве которой вещали с большой помпой, через пару лет произошла авария - прорвало общую трубу с горячей водой. Жители вынуждены были в феврале сушить ковры, что уж говорить о дополнительных расходах на ремонт…
- Мне затруднительно назвать конкретные причины аварии, но можно предположить несколько вариантов. Возможно, применяемые материалы не прошли апробацию в местных условиях. Либо отключение системы горячего водоснабжения привело к промерзанию и разрыву труб. На это могла повлиять и конструкция утепления наружных стен, выполненная изнутри, что может привести к образованию конденсата между утеплителем и бетоном, а это, в свою очередь, провоцирует промерзание.
Недоверие наших граждан к современным схемам поквартирного отопления приводит к неоправданному увеличению приборов отопления, что вызывает преждевременный износ трубной разводки. Не исключено, что было неквалифицированное техническое обслуживание инженерных систем.
К тому же наличие большого количества пустующих квартир, в том числе с отключенными системами отопления и водоснабжения, негативно сказывается на работе инженерных систем всего дома.
И это далеко не полный перечень возможных причин возникновения подобных аварий. Эти факторы нужно учитывать самим жильцам, которые могут образовать кондоминиум для более эффективного управления общим домохозяйством.
- Энергокризис затронул и объекты строительства, их стали отключать от электричества. Какова ситуация на сегодня?
- Да, сегодня стоят несколько домов, которые уже готовы к эксплуатации, но в них не подается электричество. Дело в том, что в 2013 году энергетики «продавили» в правительстве постановление, которым поставили строителей в тупик. Из него вытекает, что пока не завершится строительство линии Датка - Кемин, запрещено выдавать застройщикам разрешение на подключение к энергоснабжению.
Однако завершение строительства этой линии никак не влияет на энергоснабжение столицы ввиду того, что необходимо подключить город к подстанции и обеспечить реконструкцию существующих сетей электроснабжения и большей части трансформаторных подстанций. Существующая система неспособна принять дополнительные мощности.
И, опять-таки, мы вернулись к тому, с чего начали: дальнейшее развитие строительной отрасли зависит от государства, от того, будет оно создавать для нее условия или нет.
